Comment réviser un loyer dont le montant n'a pas été révisé depuis plusieurs années ?

En cours de location, le montant du loyer peut être révisé seulement si une clause du contrat de bail le prévoit. Comment réviser un loyer dont le montant n’a pas été révisé depuis plusieurs années ?

Le principe

Le loyer d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial peut être révisé automatiquement chaque année, à une date prévue dans le bail ou à la date d’anniversaire du contrat. La révision se fait en fonction d’un indice publié par l’Insee tous les trimestres : Indice de référence des loyers (IRL).

Dans le cas où le bailleur n’a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, il peut toujours le réajuster. Pour ce faire, il faut reconstituer le loyer tel qu’il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées.

Le bailleur applique ainsi les indices en vigueur aux dates auxquelles auraient dû intervenir les révisions : selon les dates, la moyenne sur 4 trimestres de l’indice du coût de construction (ICC), l’ancien IRL ou le nouvel IRL.

La reconstitution du loyer peut se faire au-delà de 5 ans ; en revanche le bailleur qui voudrait réclamer au locataire les loyers incontestablement dus qu’il n’aurait pas perçus, peut le faire 5 ans maximum après leurs échéances.

Cas pratique

Un contrat de location de 6 ans signé le 1^er avril 2003 n’a jamais été révisé. Le bailleur envisage une révision le 1^er avril 2008.

Le montant du loyer initial est de 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1^er avril 2004 en fonction de l’évolution de la moyenne sur 4 trimestres de l’ICC (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail, soit l’ICC du 3ème trimestre).

Le calcul sera ainsi de:

-Au 1er avril 2004
Loyer  = [500 € x moyenne de l’ICC 3ème trimestre 2003] / moyenne de l’ICC 3ème trimestre 2002 = L1

-Au 1er avril 2005
Loyer = [L1 x moyenne de l’ICC 3ème trimestre 2004] / moyenne de l’ICC 3ème trimestre 2003 = L2

-Au 1er avril 2006
Loyer = [L2 x IRL ancien 3ème trimestre 2005] / IRL ancien 3ème trimestre 2004= L3

-Au 1er avril 2007
Loyer = [L3 x IRL ancien 3ème trimestre 2006] / IRL ancien 3ème trimestre 2005= L4

-Au 1er avril 2008
Loyer = [L4 x IRL nouveau 3ème trimestre 2007] / IRL nouveau 3ème trimestre 2006 = L5

-Au 1er avril 2009, le loyer sera le suivant
Loyer = [L5 x IRL nouveau 3ème trimestre 2008] / IRL nouveau 3ème trimestre 2007 = L6