Le point sur l’achat immobilier en indivision

Vous désirez investir dans l’immobilier mais n’avez pas les moyens nécessaires ? Parlez-en à un de vos proches, susceptible d’être intéressé. Vous serez alors en indivision. Les points clés à savoir sur ce régime de propriété en commun.

Le concept de l’achat en indivision

L’indivision est un concept juridique correspondant à la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Un bien indivis appartient donc à plusieurs personnes, sans qu’on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu’elles puissent en vendre leurs parts sans l’accord des autres. Cette situation de propriété en commun peut être le résultat d’une succession, d’une donation, de la dissolution d’une société ou d’un acte d’acquisition à plusieurs.

Pour acheter en indivision, il faut au moins 2 personnes, peu importe leur relation de parenté. Lors de l’acquisition, chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution. Le notaire doit d’ailleurs indiquer dans l’acte de vente la contribution financière de chacun. Si elle n’est pas spécifiée, les acquéreurs sont réputés propriétaires à parts égales. Le partage peut également être inégal : l’un possède 70 %, l’autre 30 % par exemple.

Gestion de l’achat en indivision

Si ce type d’achat paraît simple, la gestion du bien peut se révéler difficile par la suite car toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Le choix de cette formule doit donc tenir compte du risque de mésentente, surtout que chaque indivisaire est tenu de payer sa part des dettes de l’indivision (impôts ou travaux dans le logement). Heureusement, la loi (article 815 du Code civil) pose comme principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Chaque indivisaire peut donc à tout moment imposer aux autres de vendre le bien pour en partager le prix.

Vous pouvez également envisager la vente du logement sans l’accord de l’autre, à condition de respecter la procédure suivante : vous devez solliciter l’intervention d’un notaire en vue de formaliser le refus de l’autre par procès verbal, puis saisir le juge du tribunal de grande instance sur la base du procès verbal en vue d’obtenir l’autorisation de vendre le logement. Le juge doit s’assurer que la vente projetée ne porte pas atteinte excessive aux droits de celui qui s’oppose à la vente. En cas de copropriété, vous devez vous mettre d’accord sur celui qui aura le pouvoir de voter en assemblée générale.

Pour assurer une certaine stabilité, il est possible d’établir par écrit une convention d’indivision signée par les indivisaires. Cette convention, obligatoirement rédigée par acte notarié, décrit le bien indivis et indique la quote-part de chacun, mais peut aussi prévoir la répartition des dépenses, la désignation de l’un des indivisaires comme gérant ou bénéficiaire du droit de vote à l’assemblée des copropriétaires et la faculté d’acquisition par le survivant de la quote-part d’un défunt.

La convention est conclue pour une durée maximum de 5 ans et publiée au bureau des hypothèques. Pendant la durée de la convention, et sauf circonstances exceptionnelles, personne ne peut exiger la vente du bien pour obtenir sa part. La convention est renouvelable sur simple accord des indivisaires.