L’Indice de Référence des Loyers

Publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), l’Indice de Référence des Loyers (IRL) est utilisé pour l’indexation des loyers des baux d’habitation vides et meublés. En vigueur depuis le 1er janvier 2006, il a vu sa composition modifiée depuis le 10 février 2008. Dorénavant, l’évolution de l’IRL est calquée sur celle de l’évolution des prix à la consommation.

L’IRL sert de référence pour la révision du loyer intervenant chaque année en cours de bail lorsque le contrat de location comporte une clause de révision annuelle du loyer. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires sur leurs locataires.

Cet indice s’applique à toutes les locations de logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale ou à usage mixte professionnel ainsi que des garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. L’IRL ne s’applique pas aux locations à caractère saisonnier.

Depuis février 2008, les dates de publication de l’IRL par l’Insee est décalé d’un trimestre, soit :

-L’indice de référence des loyers du 1er trimestre sera publié vers le 15 avril ;

-L’indice de référence des loyers du 2ème trimestre sera publié vers le 15 juillet ;

-L’indice de référence des loyers du 3ème trimestre sera publié vers le 15 octobre ;

-L’indice de référence des loyers du 4ème trimestre sera publié vers le 15 janvier suivant.

Les dates précises sont annoncées dans le cadre du programme quadritrimestriel concerné, diffusé par l’Insee le 25 de chaque mois.

La révision d’un loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à chaque date anniversaire du bail. L’IRL à prendre en compte est celui du trimestre indiqué dans le bail, ou à défaut le dernier indice publié à la date de signature du bail.

Le calcul de la révision des loyers s’effectue grâce :

-au montant du loyer hors charges avant l’augmentation (L)

-à la dernière valeur de l’IRL (I) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat

-à l’IRL du même trimestre de l’année précédente (R)

Le calcul se présente ainsi : Nouveau loyer = L x (I / R)

Exemple :

Soit un bail de location signé le 1er février 2008 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. A cette date, le dernier indice connu était celui du quatrième trimestre de 2007 dont la valeur est 114,30. Au 1er février 2009, intervient la première révision du loyer. La valeur de l’IRL du même trimestre de l’année précédente est 117,54 (4ème trimestre 2008).

Le nouveau loyer sera au plus égal à : 500 X (117,54 / 114,30) = 514,17 €. Dans cet exemple, pour les prochaines révisions de loyers, ce sera toujours l’indice du 4ème trimestre qui sera pris en compte.

Sous réserve que la révision soit prévue dans le contrat de location, le bailleur qui n’a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, peut réajuster le loyer. Il faut alors reconstituer le loyer tel qu’il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées : on applique les indices en vigueur aux dates auxquelles auraient dû intervenir les révisions.

Rappelons que l’IRL se fonde sur divers indices mesurant l’évolution des prix à la consommation. Autrement dit, lorsqu’il y a inflation des prix, celle-ci est répercutée sur les loyers. Pour le deuxième trimestre 2011, l’Indice de Référence des Loyers a augmenté de 1,73% sur une année. C’est ce qu’a indiqué l’Insee en juillet dernier. L’indice a atteint le niveau de 120,31 par rapport à l’indice de référence. C’est la plus forte augmentation de l’indice des loyers depuis le premier trimestre 2009.