Que faire en cas de loyer impayé ?

Lorsqu’un locataire ne règle pas ses loyers de façon régulière, le propriétaire concerné peut faire appel aux services d’un huissier de justice pour recouvrer les sommes dues et débuter une éventuelle procédure d’expulsion. Il est toutefois prudent de juger de la gravité de la situation avant d’employer les grands moyens.

Les recours du bailleur

Un retard de paiement peut arriver à cause d’une difficulté de la vie quotidienne. Pour un retard d’un mois de loyer, un arrangement à l’amiable (étalement du remboursement) pourra être trouvé dans la mesure où une discussion entre bailleur – locataire est possible. Généralement, une simple lettre envoyée le 10 du mois pour une échéance le premier, suivie d’une lettre recommandée 10 jours après si vous n’avez pas obtenu de réponse, suffisent à « obliger » le locataire à payer son loyer.

Au-delà de ce délai, ne recourez pas trop rapidement à un huissier. Cela risque d’entraîner des frais que vous ne pourrez en aucun cas vous faire rembourser si votre locataire paye. Mieux vaut chercher à savoir ce qui se passe et juger de la gravité de la situation.

Certaines causes d’impayé peuvent être inquiétantes (divorce, surendettement, licenciement, maladie…) dans la mesure où elles entraînent un bouleversement profond de la situation de votre locataire, ou au contraire tout à fait bénignes (absence pour voyage, retard d’encaissement de revenu, insouciance prolongée…). Dans tous les cas, il est important de vous tenir informé le plus rapidement possible.

Pour cela, pas de meilleure méthode que de contacter votre locataire pour obtenir des engagements de remboursement précis et datés. Engagements sur la tenue desquels vous devez par la suite être intransigeant. Si vous ne parvenez pas à un accord ou si les termes de votre contrat ne sont pas respectés, vous devez déclencher les procédures légales.

La première procédure prend la forme d’un commandement visant la clause résolutoire du bail doublé d’une saisie-gagerie sur les mobiliers et les effets personnels de votre locataire. En cas d’absence de résultat dans un délai de 2 mois, vous devez entamer une double action judiciaire : l’une pour faire prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail qui ouvre la voie à l’expulsion, et l’autre pour obtenir, à l’encontre du débiteur et des cautions éventuelles, un titre de condamnation au paiement des arriérés.

Ce dernier est « exécutoire », c’est-à-dire transmissible à un huissier pour recouvrement. Les actions devant le tribunal peuvent être engagées avec recours à un avocat ou plus simplement à un huissier, à condition cependant qu’il n’y ait pas de litige d’une autre nature susceptible de compliquer l’instance.

En outre, tous les locataires immobiliers ne sont pas des mauvais payeurs et pour les propriétaires anxieux, il existe des assureurs spécialisés qui peuvent prendre en charge la procédure d’expulsion et de recouvrement, ainsi que le paiement des loyers dus.

Les recours du locataire

Durant les 2 mois suivant le commandement de payer, le locataire peut saisir le juge des référés pour solliciter des délais de paiement. Ceux-ci ne peuvent dépasser 2 ans, à partir de la décision qui a suspendu les effets de la clause résolutoire. C’est la situation économique des deux parties qui détermine les délais. Attention : report d’échéances ne signifie pas annulation du paiement, il faudra tôt ou tard payer.