Les particularités d’un bail à usage professionnel

A la différence d’un bail commercial, le bail professionnel est un contrat de location portant sur un local dans lequel le locataire exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Il s’agit en fait de l’exercice d’une profession libérale. Zoom sur les particularités d’un bail à usage professionnel.

Le bail professionnel est partiellement réglementé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. C’est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier affecté à l’exercice exclusif d’une activité non commerciale (professions libérales ou assimilées, association…) ou, artisanale lorsqu’aucun fonds artisanal n’est exploité dans les locaux loués.

Le bail professionnel n’est pas un bail d’habitation. Néanmoins, il convient ici de distinguer deux hypothèses :

-Le bail mixte : le professionnel exerce dans une partie de son logement. Le bail sert à la fois à usage d’habitation et professionnel.

-Le bail exclusivement professionnel : le local sert uniquement à travailler. Il s’adresse aux professionnels qui ont besoin de plus d’espace ou qui désirent travailler en groupe (cabinet médical, centre de radiologie…)

Cette distinction est très importante, dans la mesure où elle détermine la législation applicable :

-pour les baux mixtes : c’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur le bail d’habitation qui s’applique.

-pour les baux strictement professionnels : il n’existe pas de législation spécifique. Ce sont les dispositions du Code civil sur les contrats de louage (articles 1713 à 1762 du Code civil) qui s’appliquent ainsi que l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986.

Plusieurs démarches administratives et précautions doivent être prises avant la conclusion d’un bail professionnel. Tout d’abord, qu’il s’agisse d’un bail exclusivement professionnel ou d’un bail mixte, le futur occupant doit informer le propriétaire de la destination qu’il entend donner aux locaux.

Si l’acquisition du bien loué a été financée par crédit, le bailleur doit vérifier que le contrat de prêt ne contient pas de clause stipulant que ce prêt est réservé à l’acquisition d’un bien à usage d’habitation. Dans ce cas, le bien ne peut être destiné à un usage professionnel, commercial ou industriel, sous peine pour le propriétaire d’avoir à rembourser la totalité du prêt.

Le règlement de copropriété (ou le cas échéant de lotissement) doit autoriser l’exercice d’une activité libérale dans les locaux loués. Ainsi, une clause d’habitation bourgeoise peut suffire à interdire l’installation d’un cabinet dentaire dans un immeuble.

Depuis le 1er juin 2006, le bailleur doit joindre au contrat de location un état des risques naturels et technologiques, datant de moins de six mois au jour de la signature du contrat de location, si le bien loué est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, mouvement de terrain…) ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’État.

Contrôler le Diagnostic de performance énergétique

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de dix ans doit également être annexé au contrat de location, qu’il s’agit d’un bail mixte ou d’un bail exclusivement professionnel. Enfin, outre l’accord du bailleur, le locataire doit obtenir une autorisation administrative.

Le bail professionnel doit être conclu par écrit pour une durée au moins égale à 6 ans. Toutefois, le locataire a le droit de donner congé à tout moment en cours de bail par lettre recommandée avec avis de réception ou pacte d’huissier, en respectant un délai de préavis de 6 mois, sans qu’il ait à motiver sa décision. Le bailleur ne peut, quant à lui, donner congé que pour la fin du bail, en respectant également un délai de préavis de six mois.

A la fin du bail et à défaut de congé par l’une ou l’autre des parties, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.