Renouvellement du bail : la procédure de réévaluation du loyer

La situation géographique du logement conditionne les modalités d’ajustement du loyer lors du renouvellement du bail. Il existe des zones détendues différentes des zones tenues caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

À la date d’expiration du bail et dans le cas d’un renouvellement de celui-ci, le propriétaire a la possibilité de proposer une augmentation de loyer. Toutefois, la réévaluation du prix est uniquement envisageable dans le cas où le loyer est sous-évalué par rapport à ceux constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Quelles sont les modalités de réévaluation du loyer en zone détendue ou les communes non soumises à encadrement des loyers ?

Les dossiers à fournir

Le bailleur doit présenter sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail suivant le modèle de l’article 17, II de la loi du 6 juillet 1989. Seront mentionnées dans son offre des références précises pouvant justifier le nouveau loyer. Il s’agira de six références minimum dans les communes incluses dans une agglomération de plus d’un million d’habitants et trois références dans les autres zones géographiques. Chaque référence comportera le nom de la rue, l’indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine), l’étage de l’appartement ou encore la présence éventuelle d’un ascenseur, rapporte le site anil.org. Les détails suivants doivent également être mentionnés à savoir : la surface du logement, le nombre de ses pièces principales, l’existence d’annexes éventuelles, l’état des équipements, la qualité et l’époque de construction de l’immeuble. Il ne faut pas oublier la durée d’occupation  du locataire et le montant du loyer mensuel.

La procédure à suivre

Il est important de souligner que le propriétaire qui présente un nouveau loyer n’est autorisé à  donner congé pour l’échéance du bail en cours. Plusieurs cas de figure peuvent apparaître:

• Le locataire accepte la proposition de nouveau loyer et atteste son accord par écrit.
• Le locataire refuse par une lettre ou ne donne aucune réponse quatre mois avant la fin du bail.
• Dans ce cas, le propriétaire ou le locataire saisit, sans frais, la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
• La commission de conciliation tentera de trouver un accord en convoquant les deux parties.
• Si aucun accord n’a été trouvé avant la fin du bail, le propriétaire portera l’affaire auprès du juge d’instance.
• Si avant la fin du contrat en cours, le juge d’instance n’est pas saisi et faute d’accord entre les deux parties, le contrat est reconduit avec les mêmes conditions antérieures. Le loyer sera donc maintenu pour trois ans si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d’assurance).

Que faire dans les zones dites tendues?

La condition siné quanone

Si le logement se trouve dans une commune des zones dites tendues ou les communes soumises à encadrement des loyers, l’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail est strictement imposé par des conditions précises. Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Attention, cela n’est valable que si une clause du bail le précise et selon les modalités fixées par la loi.

Dans certaines circonstances, le propriétaire peut proposer une réévaluation du loyer au-delà de l’IRL. Premièrement,  si le loyer du dernier locataire était vraiment sous-évalué ou dans le cas où des travaux d’amélioration ou liés à la décence ont été effectués. Dans la foulée, deux procédures d’ajustement du loyer lors du renouvellement du bail seront ouvertes :

• Le locataire a la possibilité d’engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail est plus élevé comparé au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il est alors amené à faire une proposition au bailleur, dans un délai d’au moins cinq mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour le congé.
• Le bailleur est autorisé à engager une action en réévaluation du loyer dans le cas où le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet. Il est alors contraint de faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du bail. Néanmoins, l’offre ne doit pas être supérieure au loyer de référence minoré.