Cession et sous-location du bail commercial

Le bail commercial est régi par des dispositions spécifiques. Qu’en est-il de la cession et de la sous-location ?

Il peut être inséré dans le bail commercial une clause interdisant sa cession ou sa sous-location, cependant celle-ci n’aura pas d’effet dès lors que la cession sera faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce, à moins que le bailleur ou sa famille n’habitent une partie de l’immeuble, auquel cas l’interdiction sera valable.

Le preneur qui souhaite sous-louer ou céder son bail doit signifier ce projet au bailleur (par lettre recommandée ou exploit d’huissier de justice). Si le bailleur a de justes motifs de s’y opposer, il devra alors notifier son opposition motivée (par lettre recommandée ou exploit d’huissier de justice) dans les 30 jours de la signification, sans quoi il sera réputé avoir donné son agrément.

Le preneur peut contester l’opposition dans les quinze jours. Constitue une opposition valable le fait que le preneur n’a exercé son commerce dans les lieux loués que depuis moins de 2 ans ou que le bail a été renouvelé voilà moins de deux ans.

La cession de bail est par ailleurs un contrat par lequel le titulaire du bail en transmet le bénéfice à un tiers. Le cessionnaire remplace le cédant et devient le nouveau locataire. Généralement le contrat de location contient une clause de solidarité. Il en résulte que la responsabilité du cédant pourra être recherchée si le cessionnaire ne respecte pas les clauses du bail.

A noter

Contrairement à la cession du bail, la sous-location est en principe interdite, sauf clause contraire (Art. L145-31 du Code de commerce). La sous-location d’un bail commercial est un contrat entre un locataire principal et une autre personne, le sous-locataire. Par ce contrat, le locataire principal cède totalement ou en partie des locaux qu’il loue contre un loyer.

Du fait de son caractère exceptionnel, la sous-location est extrêmement rare. La première condition pour qu’elle soit possible (condition sine qua non) est que le climat relationnel entre le bailleur et son locataire soit très bon, un propriétaire n’autorisera jamais la sous location à son locataire si il a de mauvais rapport avec celui-ci. La sous-location la plus fréquente est une sous-location provisoire, par exemple si le locataire ne peut plus gérer son commerce momentanément pour cause de maladie ou d’accident, il demandera alors à son propriétaire, par pli recommandé, l’autorisation de sous-louer son local commercial le temps de se remettre sur pied.