La différence entre parties privatives et parties communes

Un immeuble en copropriété comporte des parties privatives et des parties communes. Comment les différencier ?

Dans un immeuble comportant plusieurs lots de copropriété, chacun des copropriétaires est propriétaire de parties privatives et de parties communes. Le règlement de copropriété peut toujours prévoir une répartition différente et dans ce cas, c’est lui qui fait la loi. Néanmoins, en cas de litige, c’est au juge d’apprécier au cas par cas l’élément litigieux.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. L’article 3 précise en outre que sont communes, les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage de tous les copropriétaires.

Les parties privatives en pratique :

-L’intérieur des appartements ou locaux professionnels, y compris fenêtres, appuis de balcons, volets, balustrades

-Les parquets, carrelages et revêtements de sol superficiels

-Les éléments d’équipement (appareils sanitaires, chauffage individuel, éléments de cuisine)

-Les cloisons intérieures non comprises dans le gros œuvre (cloisons non porteuses). Les cloisons qui séparent deux lots privatifs et ne faisant pas partie du gros œuvre sont présumées mitoyennes entre les locaux qu’elles séparent : on ne peut les abattre sans l’accord du voisin.

-Les devantures des magasins

-Les locaux accessibles par un seul copropriétaire (cave, comble, grenier)

-Les balcons. Attention, ces derniers peuvent être considérés comme parties communes selon des régimes différents des règlements de copropriétés.

Les parties communes dans la pratique :

-Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès

-Le gros œuvre

-Les éléments d’équipement commun y compris les canalisations y afférents, même s’ils traversent les locaux privatifs

-Les coffres, gaines et têtes de cheminée

-Les locaux de service communs

-Les passages et corridors