La résiliation du bail par le propriétaire

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez à un tiers. Pour des raisons évidentes, vous désirez résilier ce bail à sa date d’expiration. La résiliation du bail doit respecter certaines règles légales.

Un bail ne prend jamais fin de lui-même : la loi prévoit qu’un préavis est toujours nécessaire pour mettre fin au bail. Le locataire doit donner ce préavis au minimum 3 mois au préalable et le bailleur au moins 6 mois au préalable. En l’absence de préavis de part et d’autre, la période est prolongée chaque fois de 3 ans.

Les trois circonstances suivantes peuvent amener le propriétaire à résilier le bail et récupérer son logement.

Résiliation pour habiter le logement

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche. La résiliation doit mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin « pacsé », son concubin (depuis plus d’un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés.

Le locataire a le droit d’exiger une preuve de parenté, que le bailleur doit fournir dans un délai de deux mois. Le logement doit ensuite être habité par le propriétaire ou un membre de sa famille pendant au moins deux ans après expiration du délai. Les membres éloignés de sa famille ne peuvent pas occuper le logement durant les trois premières années après sa libération. Il peut en outre porter l’affairer en justice s’il constate l’inoccupation du bien et s’estime victime d’une fraude.

Résiliation pour vente du logement

Le propriétaire d’un logement ou d’un local commercial a le droit de vendre sa propriété. Dans ce cas, il doit prendre congé du locataire en fin de bail en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. En effet, le locataire a le droit de l’acheter. Par contre, ce dernier dispose de 2 mois pour décider s’il veut en faire l’acquisition et communique par voie officielle sa décision. Il dispose de quatre mois complémentaires s’il veut contracter un emprunt pour réaliser l’achat. Passé ce délai, il doit libérer le logement ou le local au cas où il ne procéderait à l’achat.

Au cas où le propriétaire reçoit d’autres propositions de prix plus avantageuses, il doit en informer le locataire, qui a un mois pour répondre. S’il refuse catégoriquement l’offre, il doit libérer la propriété au plus tard à l’expiration du bail de location.

Résiliation pour non respect d’une clause du bail

Le non-respect en cours de bail par le locataire de l’une des clauses du bail peut notamment constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé en fin de ce bail. Le congé doit en indiquer le motif. Il s’agit par exemple d’un retard répété dans le paiement du loyer mensuel ou de fréquentes plaintes du voisinage pour perturbations nocturnes. Quel que soit ce motif, si le locataire quitte le logement avant l’expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps d’occupation du logement.

Mis à part ces trois circonstances, le propriétaire du logement peut également résilier le bail en prévision de travaux de reconstruction à l’expiration d’une période de 3 ans, avec un préavis de 6 mois. Il doit joindre à son courrier le détail des travaux, leur coût (supérieur à 3 ans de loyer), la partie touchée par les travaux (rendant le logement inhabitable) et les autorisations municipales.

L’exception à la règle : l’âge avancé du locataire. En effet, la résiliation de bail de logement n’est pas applicable aux locataires de plus de 70 ans dont les revenus financiers sont faibles (une fois et demi du SMIC), sauf si le propriétaire a une solution de remplacement : un logement convenable situé dans les environs et dont la location pourra être supportée par la personne. Par contre, cette exception ne concerne pas le propriétaire (ou son conjoint) de plus de 60 ans qui a le même problème financier.

Pour être efficace, la résiliation pour des motifs légitimes et sérieux doit être signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier à tous les titulaires du bail.