La servitude de passage

Lorsqu’un terrain est difficilement accessible sur la voie publique, il bénéficie d’une servitude de passage. De quoi s’agit-il exactement ?

Conformément à l’article 637 du code civil, la servitude ou droit de passage est une charge imposée sur une propriété foncière pour permettre l’usage d’une autre propriété foncière appartenant à un tiers. La propriété de la personne réclamant le droit de passage est dénommée « le fonds dominant » et celui de la personne cédant le passage, « le fonds servant ».

La servitude de passage n’est valable que pour une propriété enclavée involontairement. Dans le cas échéant, un accord amiable, justifié par une convention signée, est à réaliser si le propriétaire du fonds dominant a besoin d’un accès à la voie publique. Le droit de passage n’est pas valable sur une propriété foncière du domaine public.

La notion d’enclave ne s’assimile pas à une simple incommodité. Lorsqu’une dépense minime serait suffisante à rendre un chemin existant praticable, la parcelle n’est pas considérée comme enclavée. De même, une impraticabilité résultant d’un mauvais entretien d’un accès existant ne peut constituer un état d’enclave. Un propriétaire qui aurait provoqué son enclavement ne pourrait invoquer le bénéfice de la servitude légale de passage.

Il est alors vivement conseillé de prévoir les modalités de passage dès lors que l’on envisage de diviser une parcelle. Deux solutions sont possibles : la création d’une servitude de passage et la division de parcelle sans servitude.

A noter que le propriétaire du fonds subissant une servitude de passage peut réclamer une indemnité proportionnelle aux dommages occasionnés : dépréciation du terrain, dommages matériels, divers troubles et nuisances causés. L’indemnité peut être payée sous forme de capital ou par fractions périodiques.

A retenir

La servitude de passage remplit une seule et unique fonction : permettre aux occupants et aux visiteurs d’accéder aux voies publiques en empruntant ce chemin d’accès qui leur est accordé sur le terrain d’autrui. A noter que le propriétaire reste propriétaire de la partie réservée à la servitude mais il ne peut pas l’utiliser comme bon lui semble. Enfin, le bénéficiaire de la servitude de passage doit assurer l’entretien et la réparation du passage.