L’augmentation du loyer en cours de bail

Si le loyer initial est librement fixé par le bailleur, son évolution en cours de bail est très encadrée. Les détails.

Dans le secteur privé, le loyer des logements, qu’ils soient neufs, laissés vacants et remis en location ou loués pour la première fois, est librement fixé entre le propriétaire et le locataire en fonction de la loi de l’offre et de la demande. Le montant du loyer doit être indiqué clairement dans le contrat de location. Une fois le bail conclu, le bailleur ne peut plus augmenter le loyer comme bon lui semble, pas plus en cours de bail que lors de son renouvellement.

Les règles d’augmentation du loyer varient selon le contrat de location :

-En présence d’une clause de révision, le propriétaire peut réévaluer le loyer une fois par an, à la date mentionnée dans le contrat de location ou en l’absence de cette précision, à la date d’anniversaire du bail. Depuis le 1^er janvier 2006, l’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. Attention : l’IRL a été réformé par l’article 9 de la loi du 8 février 2008. Désormais, il traduira la seule évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers). La réforme s’applique depuis le 10 février 2008 à tous les nouveaux contrats de location ainsi qu’à ceux en cours dont le loyer viendra en révision après cette échéance.

-En l’absence d’une clause de révision, le bailleur ne peut pratiquer aucune augmentation pendant la durée du bail. Cependant, si à la signature du bail, il s’est engagé à effectuer des travaux d’amélioration dans le logement loué, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut prévoir exceptionnellement une augmentation de loyer fixée en accord avec le locataire. Il doit s’agir dans ce cas de travaux d’équipement (pose d’un ascenseur ou d’un interphone, par exemple) et non pas de simples travaux d’entretien.

A noter, bien que le bailleur ne soit pas tenu d’adresser un courrier rappelant les conditions de la révision du loyer, il est conseillé de le faire. En outre, le propriétaire qui oublie d’appliquer l’indexation annuelle conserve le droit d’appliquer rétroactivement cette augmentation. Il peut réclamer les augmentations dues sur les cinq années antérieures.