Le point sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat permettant à une personne d’acquérir un immeuble non encore construit. L’obligation déterminante de ce contrat est l’obligation de construire du vendeur. Parallèlement, l’acheteur s’engage à payer le prix de l’immeuble au fur et à mesure de son édification. Des règles précises sont à respecter pour éviter ou détecter le non-respect des engagements inscrits sur le contrat.

Selon l’article 1601-3 du Code Civil : « La vente en l’état futur d’achèvement ou achat sur plan est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Après avoir choisi l’appartement ou la maison sur plan, vous posez une option et réservez ainsi votre futur logement. La VEFA vous permet donc d’engager l’acquisition d’un bien immobilier avant même que ce dernier ne soit construit. Vous deviendrez propriétaire du sol et progressivement de ce qui se construit dessus. L’opération se déroule en deux temps : vous signez d’abord un contrat de réservation avec le promoteur ou son représentant, c’est l’avant contrat. Ensuite, vous signerez le contrat de vente.

Les détails sur le contrat de réservation

Le contrat de réservation permet de réserver un bien immobilier si le projet de construction aboutit. Il fixe le prix prévisionnel mais aussi la surface du logement, sa situation dans le projet immobilier, les dépendances, les équipements inclus et les normes techniques qui seront appliquées. Il doit préciser la date à laquelle la vente définitive doit être conclue. Dans tous cas, il est nécessaire de fournir un dépôt de garantie équivalent à 5 % du prix estimé si la vente définitive intervient dans l’année ou 2 % dans les deux ans. Si la vente dépasse les deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Ce qu’il faut savoir sur le contrat de vente

Le contrat de vente fait suite au contrat de réservation  et vous est adressé un mois avant la date de signature. Ce contrat précise le prix définitif et les modalités de paiement. Il décrit l’immeuble vendu et confirme les engagements pris dans le contrat de réservation. Il indique les délais de livraison et détaille les différentes garanties obligatoires et optionnelles.

Le paiement dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement

Le paiement d’une vente en l’état futur d’achèvement se réalise au gré de l’avancement de la construction. Lorsque les fondations sont posées, 35% de la valeur de l’appartement doit être réglée (20% pour le cas d’une maison). Quand l’immeuble ou la maison sont hors d’eau, autrement dit à la pose du toit, 70% du prix de vente doit être acquitté (45% pour une maison). A l’achèvement des travaux, il ne doit rester à devoir que 5% (15% pour une maison).

La livraison de l’immeuble

Lors de la prise de possession de l’immeuble, vous disposez d’un délai d’un mois pour faire un contrôle des lieux et ainsi prévenir le vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception) de l’existence de vices. Selon la nature des défauts constatés, vous pouvez bloquer le paiement du solde.

La livraison correspond au jour auquel le promoteur remet les clés du logement et à partir duquel celui-ci peut être habité. Si le promoteur ne respecte pas le délai de livraison, vous pouvez demander la résolution de la vente et/ou des dommages et intérêts.