Zoom sur les avantages fiscaux et financiers dans l’achat d’un immobilier neuf !

• L’achat d’un logement neuf séduit de plus en plus les Réunionnais en raison de ses nombreux avantages fiscaux et financiers. Quelques conditions doivent, toutefois, être remplies. Voici les détails !

1 – Réduction des frais de notaire

En achetant un immobilier neuf à La Réunion comme en métropole, les frais de notaire ou frais de mutation sont revus à la baisse. Les frais de notaire sont réduits à 2 à 3 % du prix du bien (hors TVA) lors de l’achat d’un logement neuf, contre 7 % pour un ancien.

Si l’acquéreur devait payer entre 21 000 et 23 100 € de droits de mutation pour un bien acheté 300 000 € dans l’ancien, il ne paiera que 9 000 € de frais de notaire, en investissant dans un logement neuf.

Ces frais se décomposent comme suit :

• La taxe de publicité foncière s’élève à 0,715 % du prix du bien hors taxes.
• La contribution de sécurité immobilière est de 0,10 % du prix du bien. Elle ne doit pas dépasser 15 euros. Elle finance les formalités d’enregistrement et de publicité foncière.
• Les émoluments de formalités et frais divers tournent autour de 1 000 euros.
• La rémunération du notaire est calculée à partir du prix TTC du bien acheté.

2 – Une TVA revue à la baisse

Acquis au titre de résidence principale, un logement neuf est soumis au taux de TVA réduit à La Réunion, soit de 5,5 % au lieu de 20 %. Cette réduction est possible grâce à la loi Pinel. Pour en bénéficier, quelques conditions doivent être remplies :

• Le logement neuf doit être situé dans une zone ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine), comme à Saint-Denis ou à Saint-André (La Réunion) ;
• Les ressources de l’acquéreur ne doivent pas dépasser les plafonds PLS (prêt locatif social) majorés de 11 % ;
• L’acquéreur doit s’engager à conserver le bien durant au moins 10 ans.
  Attention ! Toute revente avant ce délai obligera le propriétaire à reverser la différence de TVA à l’État, c’est-à-dire 14,5 % par année de détention manquante.

Par ailleurs, c’est l’État qui plafonne les prix de vente des programmes neufs à taux réduit, sauf si le propriétaire souhaite revendre son bien pour les cas suivants :

• Divorce,
• Mobilité professionnelle,
• Chômage de plus d’un an,
• Dissolution de pacs,
• Invalidité.

Bon à savoir : Voici le prix de vente plafonnés par l’État pour les logements neuf à La Réunion et dans les DROM COM: 2 753 €/m². Nous sommes situés en zone B1.

3 – Exonération de la taxe foncière

La majorité des communes de La Réunion ont un taux d’imposition compris entre 30 et 37 %. En 2018, la commune ayant le taux le plus haut est Saint-Louis (63,59 %). A l’inverse, le plus bas taux d’imposition est la commune des Avirons (16,61 %).

Cette taxe foncière pourra, cependant, être réduite en achetant un logement neuf. L’exonération dure deux ans. Comment faire pour en bénéficier ?

Il faut :

• Effectuer une déclaration dans les 90 jours après l’achèvement du logement,
• Contacter les services des impôts fonciers du lieu où se situe le logement,
• Bénéficier de l’exonération à partir du 1er janvier de l’année qui suit l’achèvement du logement.

4 – Réduction d’impôt

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel Dom permet de bénéficier d’une réduction des impôts. Ainsi, une personne ayant investi dans un logement neuf à La Réunion bénéficiera d’un taux réduit de 23 %, 29 % ou de 32 % du prix d’achat du logement à louer pour l’achat d’un ou deux logements situés dans les DROM-COM. La limite du prix du logement ne doit pas dépasser le plafond d’achat de 300 000 euros. Le taux de réduction varie selon la durée d’engagement de location du logement, soit de 6, 9 ou 12 ans.

En contrepartie, l’acheteur s’engage à louer son nouveau bien à un prix inférieur à celui du marché durant la durée de défiscalisation choisie.

• Découvrez les zones concernées par le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel vise toutes les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. La réduction d’impôt est possible exclusivement dans les zones tendues et dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD), ce qui est le cas pour La Réunion.

L’île de La Réunion est une zone tendue ce qui ce définie comme : tout endroit présentant un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.

Les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense : les logements dans ces communes sont éligibles au dispositif Pinel, depuis le 1er janvier 2018.

5 – Une habitation peu énergivore

Tout en faisant un clin d’œil écologique, les constructions neuves sont désormais soumises aux normes bâtiment basse consommation. C’est ainsi une garantie aux acquéreurs de réduire considérablement leur facture énergétique. A La Réunion, le Décret n° 2009-424 du 17 avril 2009 stipule les dispositions particulières relatives aux caractéristiques thermiques, énergétiques, acoustiques et d’aération des bâtiments d’habitation.

Actuellement, la norme thermique applicable est la réglementation thermique 2012 ou RT 2012 pour tout projet de construction neuve. Ce programme permettra au propriétaire de faire des économies sur sa facture énergétique et des économies de ressources (l’électricité). Et grâce au label BBC (Bâtiment Basse Consommation), les logements neufs ne consomment pas plus de 50 kWh d’énergie en moyenne.

6 – Aucuns travaux à prévoir durant des années

Acheter un logement neuf est l’assurance d’une habitation confortable et de ne pas faire des travaux pendant des années. Le futur propriétaire n’a donc pas de travaux à prévoir, sauf s’il a des volontés spécifiques sur la décoration du lieu.

Par ailleurs, l’acquéreur peut toujours se protéger, grâce au procès-verbal de réception marquant l’activation des “garanties constructeurs”. Il s’agit, entre autres, des :

• Garantie de parfait achèvement: couvre l’ensemble des désordres et des malfaçons ayant fait l’objet de réserves lors de la livraison.
• Garantie biennale: couvre tous les éléments dissociables et démontables du logement.
• Garantie décennale: couvre pendant dix ans les vices cachés portant atteinte à la solidité de l’immeuble.
• Garantie dommage-ouvrage: couvre pendant neuf ans les éventuels défauts constatés soient réparés avant que les procédures d’expertise ne déterminent la part de responsabilité des chacun des intervenants.